Gewerbeverträge – Das sollten Sie wissen!

10. Juni 2015

Im ersten Beitrag zum Thema Gewerbemietverträge haben Sie erfahren, in welchen Fällen die Schriftform wichtig ist, wie Sie sich vor der Konkurrenz schützen und was Sie tun können, wenn Sie Mängel an der Mietsache feststellen. In diesem Beitrag werden wir auf den Mietpreis und die Nebenkosten sowie auf die Beendigung des Mietverhältnisses eingehen.

Verhandeln Sie Mietpreis und Nebenkosten

Selbstverständlich bestimmen viele Faktoren die Höhe des Mietpreises: Lage und Baujahr, Zugangsmöglichkeiten, verfügbare Parkplätze und Ausstattung sind nur einige. Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht gibt es allerdings keinen Mietspiegel, denn hier gilt: Die Miete können Sie mit Ihrem Vermieter frei vereinbaren. Dabei gibt es neben einer Festmiete folgende Möglichkeiten:

Staffelmiete: Vereinbarung einer regelmäßigen prozentualen Steigerung
Umsatzmiete: Neben einer Grundmiete wird ein verhandelbarer Anteil vom Umsatz fällig. Hier sollten Sie in jedem Fall den Umsatzbegriff zusammen mit Ihrem Vermieter genau definieren.
Indexmiete: Die Miete wird regelmäßig an die allgemeine Wirtschaftssituation (häufig abhängig vom amtlichen Verbraucherpreisindex) angepasst.

Manchmal wird die Miete nicht in einer Summe, sondern pro Quadratmeter angegeben. Auch hier sollten Sie die Berechnung der Quadratmeterzahl genau festhalten (nachvollziehbare Standards beachten, z. B. DIN 277) und vor Mietbeginn mit dem Vermieter gemeinsam eine Vermessung der Mietflächen vornehmen. Achten Sie auf die Regelungen zu den Nebenkosten: Sie können pro Quadratmeter, pro Kopf oder pauschal abgerechnet werden; Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten (bei zentraler Heizungsanlage verbrauchsabhängig).

Lassen Sie auch die Betriebskosten nicht außer Acht. Häufig enthalten sie neben den Verbrauchskosten für Strom, Wasser und Heizung auch Kosten zur Substanzerhaltung des Gebäudes, Sicherheitskosten, allgemeine Verwaltungskosten und Werbegemeinschaftsbeiträge. Auch hier gilt: Diese Kosten sind verhandelbar!

So beenden Sie Ihr Mietverhältnis

Grundsätzlich kann ein unbefristeter Vertrag jederzeit mit gesetzlicher (oder vertraglich vereinbarter) Frist gekündigt werden. Wurde der Mietvertrag nur mündlich geschlossen, kann er frühestens nach Ablauf eines Jahres (nach Überlassung des Mietobjekts) gekündigt werden. Wenn Sie sich für einen befristeten Vertrag entscheiden, sollten Sie über eine Verlängerungsoption nachdenken. Schließlich sind neue Räume nicht immer schnell gefunden und dann geht es beim Verlust des Gewerberaumes um die wirtschaftliche Existenz. Die Verlängerungsoption greift automatisch, sofern nicht Sie oder der Vermieter den Vertrag zum Ablauf der Mietzeit kündigen. Für die Kündigung des Mietvertrages gelten keine besonderen Formvorschriften. Allerdings sollten Sie sich aus Beweisgründen auch hier für die Schriftform entscheiden.

Kündigung aus wichtigem Grund: Aus wichtigem Grund können Sie den Mietvertrag auch außerordentlich kündigen, zum Beispiel bei schwerwiegenden Vertragsverstößen oder Gefährlichkeit der Benutzung der Mietsache. Nicht erfüllte Umsatzerwartungen oder nicht vorhergesehene Liquiditätsengpässe sind hingegen kein Grund, den Vertrag vorzeitig zu lösen. Informationen zu Ihrem persönlichen Fall erhalten Sie von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt.